IT'S A SINN! REWOLUCJA W DOSTĘPIE DO FUNDUSZY NIERUCHOMOŚCIOWYCH CZY KOLEJNY PROJEKT NA PÓŁKĘ

W 2024 Europejskie Stowarzyszenie Zarządzania Funduszami i Aktywami (EFAMA) wydało 22 edycję raportu na temat stanu europejskiego rynku funduszy inwestycyjnych o nazwie Fact Book. Raport skupia się na przedstawieniu rynku europejskiego na tle innych rynków światowych oraz dokonuje analizy poszczególnych rynków europejskich. W tym kontekście warte jest spojrzenie na rozwój polskiego rynku funduszy inwestycyjnych oraz jego perspektyw na tle rozwiniętych rynków unijnych. Zapraszamy Państwa do lektury tego artykułu, będącego próbą analizy możliwych kierunków rozwoju rynku funduszy w Polsce, w tym w kontekście długo zapowiadanej Ustawy o Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN).

Zgodnie z raportem EFAMA łączna kwota sprzedaży jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych netto w Polsce wyniosła w 2023 r. 7,24 miliardów euro (31,35 miliardów zł), z czego aż 4,46 miliardy euro (19,31 miliardów zł) zostały zainwestowane przez klientów indywidualnych. Wartość aktywów netto polskich alternatywnych funduszy  inwestycyjnych (AFI) inwestujących w sektorze private equity w 2023 roku wynosiła 2 miliardy euro (8,65 miliardów zł), AFI inwestujące w nieruchomości tylko 0.1 miliarda euro(0,43 miliarda zł), natomiast AFI inwestujące w obligacje to już 7.8 miliardów euro (33,75 miliardów zł).

Tylko na podstawie tych dwóch kategorii danych widać potwierdzenie tego co od dawna wiemy o polskim rynku funduszy inwestycyjnych:

1.  w wyniku bogacenia się społeczeństwa potencjał inwestycyjny inwestorów indywidualnych znacząco rośnie – aż 60% sprzedaży jednostek uczestnictwa w 2023 trafiło na rachunek inwestorów indywidualnych.
2. inwestorzy indywidualni inwestują raczej w aktywa o niskim poziomie ryzyka tj. fundusze rynku pieniężnego oraz obligacji, w szczególności skarbowych.

Inwestowanie w fundusze tego typu jest oczywiście traktowane jako bezpieczna inwestycja i dystrybutorzy jednostek uczestnictwa oferują te produkty jako substytut lokat, ale środki pozyskane przez fundusze przede wszystkim są przeznaczane na powiększanie zadłużenia Państwa a nie na rozwój poszczególnych sektorów gospodarki. Inaczej chociażby w sytuacji, w której inwestycje te przeznaczone byłyby na fundusze akcyjne, private equity, czy też nieruchomości.

W tym kontekście szczególnie wyraźny jest mały udział polskich funduszy inwestujących na rynku nieruchomości. Fundusze inwestujące w nieruchomości w Polsce stanowią ok 2 promile całego rynku funduszy alternatywnych. Zgodnie z raportem Europejskiego Urzędu Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych z 2023 r. o AFI w na runku europejskim średni procent AIF inwestujących w nieruchomości wynosi na tle całej Europy 16%. Wynika to przede wszystkim ze względu na rodzaj aktywów. Fundusze inwestujące w nieruchomości to obecnie głównie fundusze typu zamkniętego, co w dużej mierze uniemożliwia udział inwestorom indywidualnym.

W tym miejscu warto zastanowić się jak w szybki sposób, a jednocześnie nie rodzący ponadstandardowych ryzyk po stronie inwestorów, szczególnie detalicznych wprowadzić na rynek fundusze nieruchomościowe wzorowane na instytucjach działających na innych rynkach europejskich.

Bardzo obiecująca w tym zakresie wydaje się być zapowiadana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii Ustawa SINN. Jest ona bazowana na wcześniejszych propozycjach wprowadzenia na polski rynek instytucji REIT. Ustawa wciąż znajduje się na etapie konsultacji, a dostępne są jedynie prezentacje przyszłej ustawy. Do głównych założeń Ustawy należy umożliwienie drobnym inwestorom nieposiadającym wystarczającego kapitału na samodzielny zakup nieruchomości inwestować w to aktywo w sposób zorganizowany i profesjonalny. SINN ma być dedykowanym wehikułem inwestycyjnym działającym w formie spółki akcyjnej opodatkowanym w preferencyjny sposób z uwzględnieniem specyfiki przedsięwzięcia. Alternatywnym pomysłem na przyspieszenie rozwoju tego rynku byłoby stworzenie oddzielnej konstrukcji funduszu nieruchomościowego jako wyspecjalizowanego rodzaju funduszu w ramach istniejących przepisów ustawy o funduszach inwestycyjnych która implementowałaby doświadczenia innych krajów Unii Europejskiej takich jak Niemcy lub Czechy, gdzie funkcjonują dostępne dla inwestorów detalicznych otwarte fundusze inwestycyjne w konstrukcji zbliżonej do naszych specjalistycznych funduszy inwestycyjnych otwartych mogące inwestować w nieruchomości. Bardzo ciekawa informacja na temat rynku czeskiego płynie z Fact Booka, zgodnie z którym wielkość rynku AFI wyniosła tam w 2023 r. 2,6 miliarda Euro i całość zgromadzona jest właśnie w funduszach nieruchomościowych (prawdopodobnie przy założeniu progu istotności na poziomie miliarda euro). Warto przy tym pamiętać, że rozwój tego rynku w Czechach został zapoczątkowany stosunkowo niedawno wraz stopniowym luzowaniem przepisów, przede wszystkim wraz z nowelizacją ustawy o spółkach i funduszach inwestycyjnych w czerwcu 2017 r. która sprawia, że limity inwestycyjne, które wymagają dywersyfikacji aktywów funduszy inwestycyjnych, nie mają zastosowania do kwalifikowanych funduszy inwestycyjnych. Obecnie w Czechach dostępne są dwie konstrukcje funduszy inwestujących w nieruchomości: poprzez (1) fundusz inwestorów kwalifikowanych prowadzony w formie AFI; lub (2) specjalistyczny fundusz inwestycyjny otwarty który dopuszcza możliwość uczestnictwa inwestorów indywidualnych. Fundusze otwarte prowadzone są w Czechach w formie otwartego funduszu wspólnego inwestowania lub jako SICAV (spółki inwestycyjne ze zmiennym kapitałem). Obecnie brak w Polsce przepisów umożliwiających funkcjonowanie takich podmiotów.

 Zgonie z EFAMA rynek AFI inwestujących w nieruchomości w Czechach liczył w 2019 r. 1,5 miliarda euro, a więc urósł w zaledwie 5 lat o ok. 70%. Widać zatem wyraźnie, że odpowiednio dostosowane ustawodawstwo może bardzo skutecznie stymulować rynek w założonym kierunku.  

Na ten moment prace nad Ustawą SINN znajdują się wciąż na bardzo wczesnym etapie. W gwoli przypomnienia, u podstaw tworzenia Ustawy SINN oparto konstrukcję tej spółki na następujących założeniach:

1. brak podwójnego opodatkowania – dywidendy wypłacane inwestorom mają być wolne od podatku PIT i CIT, stawka podatku CIT dla SINN ma wynosić 10%;
2. minimalny kapitał zakładowy spółki ma wynosić 100 milionów złotych;
3. minimalna ilość akcjonariuszy ma wynosić minimum 100 akcjonariuszy przy jednoczesnym zakazie koncentracji 50% akcji przez 5 akcjonariuszy;
4. wszystkie akcje mają być akcjami na okaziciela bez możliwości emisji akcji uprzywilejowanych;
5. statut SINN ma zawierać informacje o strategii inwestycyjnej;
6. podstawą do określenia dywidendy mają być przychody spółki, pomniejszone o wszelkie koszty związane z prowadzeniem działalności (poza kosztami amortyzacji);
7. spółka ma mieć obowiązek corocznej wypłaty dywidendy w wysokości min. 90%.

Powyżej przedstawione założenia prezentują się bardzo obiecująco i dają duże nadzieje na osiągnięcie powodzenia na rynku. Mamy nadzieję, że prace nad Ustawą SINN wkrótce przyśpieszą i Ustawa trafi do Sejmu. Jednocześnie widzimy dużą potrzebę zmian w Ustawie o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi i umożliwienia otwartym funduszom inwestycyjnym inwestowania w nieruchomości. Umożliwiłoby to nie tylko ogromne ożywienie rynku nieruchomości w Polsce, ale stworzyłoby też możliwość nabywania przez polskie podmioty nieruchomości, które w tym momencie należą do inwestorów zagranicznych.